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中国房地产金融杂志在线阅读
开发投资增速回落二线城市房价领涨
---文章选自中国房地产金融杂志
下半年”紧调控”和“紧资金”的压力持续,开发企业面临融资成本提高,房地产投资增速将继续回落。
文/夏丹交通银行金融研究中心高级 研究员
6月房地产投资增速小幅回落符 合预期,源于土地款递延作用减弱 和房企融资渠道全面收紧。下半年”紧调控”和“紧资金”的压力持续,但开施工和土地市场热度回升,预计全年开发投资保有韧劲,增速温和下行至6% - -7%。6月商品房市场 成交活跃,二线城市房价领涨。下 半年行业销售规模或维持低速增长, 房价稳中略开。
房地产投资增速小幅回落。2018年16月份,全国房地产开发投资56万亿元,同比名义增长9.7%,增速比1 - 5月份回落5个百分点。其中,东部、 中部、东北地区增速均出现回落,西 部地区有所提高。
房地产投资增速的下行符合我们 之前的预期,一是土地款递延因素作 用减弱,二是受制于房企融资渠道全 面收紧。1-6月房地产开发企业到位资 金79万亿元,同比增长46%,增速 比上期回落05个百分点,开发贷、按 揭贷同比继续负增长,行业降杠杆正在进行时。
下半年”紧调控”和“紧资金”的压力持续,开发企业面临融资成本提高,房地产投资增速将继续回落。
考虑到:
(1)新开工和施工面积增速正 保持加速上升,租赁房、保障房、共 有产权房等几类政策性住房的推进力 度也较大。1 - 6月房地产开发企业房屋新开工和施工面积同比分别增长11.89%和2.596,增速比上期提高1个百分点和0.5个百分点。
(2)热销与补库存需求推动了土 地市场成交热度回升,对后续投资数 据构成支撑。1 - 6月房地产开发企业土地购置面积和土地成交价款同比分别增长7.296和20.396,增速比上期提高5.1个百分点和43个百分点。
预计开发投资将保有一定的韧 劲,增速温和下行,维持全年增长 696～796的判断。
商品房市场成交活跃,二线城市房价领涨.1-6月份,商品房销售面积7.7亿平方米,同比增长3396;销售额6.7万亿元,增长13.296;增速比1 - 5月份分别提高0.4个百分点和1.4个百分点。
6月,70个大中城市新建商品住宅均价算术平均环比上涨1.1196,增速较上期扩大0.31个百分点,同比增速小幅回升至5.79%。
二线城市房价涨幅领衔,平均环比和同比增速达1426和6.27%。“回二线市场暖”的客观条件是预售证审批加快下开发企业加速了推盘,而“升温”则与人才引进的变相拉动和楼市套利投机热潮有关,6月末七部门联合出台房地产市场整治办法,选取的30个城市全部是房价上涨较快或潜在压力突出的热点城市,在治理交易乱象的同时旨在打击投机炒房行为,严监管下“抢房”热潮有望退烧。
成交活跃也是房企承压的侧面体 现,房企在融资压力之下采取了快周 转、快回款策略,以更及时地兑现现 金流。目前房企对销售回款的依赖程度较大,在到位资金各项来源中,定金及预收款的增速12.5%和占比3396都是最高的。
下半年商品房销售可能再次趋于 分化:一二线城市预售证管控放松但 不放量,供给边际改善;三四线城市 受棚改货币化安置弱化影响,棚改因 素对去库存的提振作用减弱。总体来 看行业销售规模或维持低速增长,房 价稳中略升。
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