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现代营销经营版杂志在线阅读
长租公寓，下一个风口?
---文章选自现代营销经营版杂志
TOP30房企中,三分之一已涉足长租公寓领域,万科、龙湖、招商、金地、旭辉、远洋、阳光城……房企们仿佛一下子热衷上了做房东。在一线城市房价高企、购房门槛升级、房地产市场逐步进入存量房时代的背景下，长租公寓被视为下一个风口,受到各路资本吹捧。
存量房时代下的机遇
不可否认，存量房市场正在 快速发展，尤其是在一线城市。数据显示,2016年,全国二手房买卖交易额预计在5万亿元左右,新房交易额则在10万亿元左右,二者相加高达15万亿元,相当于美国市场的2.5倍,日本市场的12.5倍。而在2008年,新房和二手房 相加才3万亿元。其中,二手房增长最快,翻了10倍(2008年,二 手房交易额不足5000亿元) 。
另一组数据也从侧面验证了 房屋租赁市场蕴含的商机： 2016 年,二手房租赁交易规模大概在
1.1万亿-1.5万亿元左右;全年二手房的买卖和租赁交易总额超过6万亿元;2016年二手住宅与纯商品住宅比为5.7:1;2015年二手住宅与纯商品住宅比为3.7:1不仅如此,推动存量房时代到来的还有政府层面的政策。据 恶，去年年中《国务院办公厅关于 加快培育和发展住房租赁市场的若 干意见》对外发布,针对如何支持 住房租赁消费和增加租赁住房用地 供应，提出了一些原则性的方案。
其中,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”较为引人关注。
业内人士表示，这一政策的支持， 将刺激房企逐步加大租赁市场的 开发。2016年11月,北京市土地100%自持出让程序意味着在政策引导下开发商从单纯的出售获利转为长期持有当“房东”。
这股新房市场的租赁潮起,无 疑将加剧存量房市场的竞争。面对游戏规则的改变,开发商也需要从“限房价,竞地价,需自持面积”的限制中另辟蹊径、长租公寓成了一个方向。
一方面是房企们都开始焦虑、 着力转型。中国房地产行业的集中 度正越来越高,钱不再好赚。另一 方面,房价高企令人们的购房意愿 也逐年下滑。这种局面下,尤其对 身处大城市的年轻人来说,租住的 生活已不再是一种迫不得已的选 择。与此同时,中国一线城市的月 供和租金差距越来越大,租赁人口 的逐年提升和品牌公寓市场占率 间的巨大缺口，都在向人们揭示这 片新的蓝海。链家研究院的杨现领 认为，这个行业未来五年到十年的 增速会非常快,一方面是供给和需 求升级会快速增长,另一方面则可能是租金的稳定上涨。
根据发达国家的趋势,品牌长 租公寓产业会超过50%的市场占 有率,而我国目前还不到10%， 发展空间巨大,行业将保持高速发 展。陈劲松在世联行2015年财报“致股东信”中明确表示:“如果说过去的十年存量市场只集中在二手楼交易,那么规模高达200年万亿元以上的存量资产运营,买卖,租赁和金融化,将会是中国房产下半场最值得关注的大市场。”
房企转型新方向?
最先在长租公寓领域试水的地 产商当属万科,万科推出的长租公 寓品牌泊寓,目前已经在广州、上 海、厦门、济南、北京、西安、重 庆等多个城市落地,并计划至2017 年将实现15万间泊寓。无独有偶,去年龙湖地产也宣布正式涉足长租公寓和联合办公两个新业态,龙湖长租公寓定名为“冠寓”,力争在三年内实现300处长租公寓。此外,包 括金地、远洋、招商蛇口等房企也都 进军长租公寓。
大城市房价居高不下,首次 购房的平均年龄在不断延迟，在 购房之前许多居住需求只能通过 租赁进行满足,由此租赁市场规 模将越来越大。另一方面,顶层 鼓励发展租房的政策逻辑日渐清 晰。2016年至今,中央的多次经 济工作会议中,购租并举也被提 到了显著的位置。由于看到了市 场的趋势,于是越来越多的房企 开始在长租领域发力。
万科董秘朱旭近期在公司2月 份的经营电话会上称,长租公寓 将成为万科今年主要的着力点。
万科几年前开始涉足长租公寓,最初只是个别项目的实验,如今这个实验已上升到整个集团的“泊寓计划”。旭辉集团副总裁林峰接受媒 体采访时也曾表示,希望未来旭辉 打造的长租公寓品牌领寓可以做到 20万间。旭辉集团董事长林中表示,长租公寓是作为旭辉集团”房地产+”的创新业务板块,希望通过打造通勤便利及高性价比的“住宿+社交“生活圈,为年轻人提供有品质感,安全、健康,舒适的居住环境。
易居研究院智库中心研究总 监严跃进分析,在鼓励创新和创业 的大背景下,适时推出租赁型物业 显得很关键,长租公寓正处于一个 资本投资的风口,吸引了较多的资 金。从发展租赁市场的角度看,很 多房企也愿意去尝试,这也属于对 租赁市场的持续看好。此外,发展 租赁市场,也能够防范各类新的问 题,比如说调控政策下房屋销售市场容易遇冷,这个时候需要通过自 持型物业的发展来对冲风险。又比 如通过租赁型物业的发展来获取持 有型物业的现金流,和单纯的销售 型的现金流的模式不一样,这都是 房企从财务角度上做出的一些新的 考虑。
地产评论人马跃成分析指出, 我国的长租公寓企业最初从传统房 产中介行业衍生而来,在20世纪 90年代出现了二房东, 2008年前 后出现了品牌公寓企业。2014年 以来,资本、社会关注度提高,让 行业进入快速发展期,行业进入品 牌化时期。大型开发商在资金端、 品牌端等很多层面有综合优势,进军长租公寓也有着天然优势。
而大房企最大的优势是不愁 自有资金,比如上海地区一年买 地资金预算拿出一部分就可以收 购不少存量项。万科今年的目标 是,包括15%自持在内,上海有 30个项目开业。龙湖的冠寓也不 拘泥于自有物业。龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石表示,起步阶段龙湖将以轻资产模式为主,会租赁其他的物业;中长期看,龙湖会逐步轻重资产并举,最终资产轻重比为2:8,阳光城则采取了合作的方式,切入到长租公寓市场:阳光城负责为富见公寓提供更多的房源,寓见公寓则负责进行标准化运营和项目管理,从售前的容 间、抑约看牌、审核咨询,筛约, 到售后的维修,保清,1房物提供 一站式服务。
易联港,开启"长租公寓"智 款运营新模式
房止转型长期来看仍是常态, 长相公寓因行业跨度小、相关性 强,是比较熟悉的领域,还将壁到 开发商的追体。但长相公湾运营方 的成本晨主要的还是房源成本,即 交给业主的房相的成本。判断一个 行业具不具备长期盈利的能力,关 键者成本结构。
现在,长租公寓的成本结构 确实有一定不合理的因素,就是 房租占比太高,高达60-80%。
怎样控制成本、提升运营效率就 很重要。那么如何才能够提高公 寓的管理效率,降低运营成本, 让长租公寓实现更大的盈利?这已 然成为长租公寓运营过程中不得 不去思考的问题。
易联港让公寓管理信息化和智 能化不再是难题。成立于2016年的易联港,在短短一年时间,成功搭建了跨品牌,跨平台的“易联港智慧社区“生态圈,以中电科(即中国电子科技集团公司)研发的成熟物联网开放体系架构平台为技术基石,包含智能家居系统,智能停车系统,社区管理系统,智能安防系统,能效管理系统等,创造了“智慧社区生态圈”及“以流量收费”沟商业模式。因此,在风头正劲的 智慧社区浪湖中备受厭目。
易联港科技有限公司创始 人蔡鸿岩认为,将智慧家庭、智慧社区等相关物联网技术引入, 是房地产转型所需,是物业管理 升级所需,能降低成本、提升服 务、获取数据以及整合渠道。更重要的是,从长租公寓行业来看,易联港可以帮助长租公寓企业从简单的房租收益模式,升级为“以流量收费”的新财务模式,收益将更持续,更平稳,这是房地产整体的发展趋势,也是房地产转型的趋势所在。
2017年易联港成功实现了与 新派公寓的合作。新派公寓使用易 联港合作伙伴沃特提供的直饮水 设,并通过易联港平台实现了对每 户使用流量的监测。
更可贵的是,以往物业管理系统的界面往往是“枯燥,一成不变,很难个性化定制与增减功能”,而且智能安防,智能家居、空调,饮用水,电梯等系统需要不同的控制界面,很难集成一体。而易联港则最终呈现的是”个性化,定制,集成”的应用界面,可以根据物业的需要增减模板,调整功能并修改应用界面,整个过程就如同操作窗户一样快速、灵活。依 托于易联港的创新软件和物联硬 件,公寓管理可以变得高效便 捷、传统公寓更加智能、服务流 程更加顺畅,从而提高生产效率 和利润,帮助企业保持在市场上 的竞争优势。
除了智能管理平台的软件产 品,易联港合作商还可以为用户 提供技术完备的智能公寓门锁、 智能网关、智能水电表、智能插 座、智能电动窗帘等一系列智能 家居的硬件产品,让长租公寓的 运营更加智能,让租户拥有一个 有温度的智能家。
风来了,但并不是所有的“猪”都能飞起来。有一点可以肯 定,那些致力于满足舒适、安全、 便捷、时尚、社群、智能等诸多年 轻人租住的需求的企业,会走得更 长远、更能赢得市场青睐。
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